in Gedanken

Wie ich 150.000 Euro in drei Stunden verdient habe

Letzte Woche saß ich in einem Café in Wien und habe dort in drei Stunden 150.000 Euro verdient.

Kaum zu glauben, oder? Aber es stimmt. Irgendwie jedenfalls. Und vermutlich war das der beste Stundenlohn meines Lebens.

Zwei Jahre lang hatte ich es vor mir her geschoben, und um ein Haar hätte ich es auch letzte Woche nicht umgesetzt. Aber dann ist mir diese Idee von der Fliege und dem Elefanten gekommen.

Daraufhin habe ich mich ins Café gesetzt und drei Stunden lang gearbeitet, und am Ende war ich 150.000 Euro reicher.

Was habe ich getan?

Der Trick war: Ich habe aus einer Fliege einen Elefanten gemacht.

Oder in einem Satz gesagt, habe ich eine Nische im Web gefunden, mit der ich pro Tag 30 Euro Einnahmen generiere.

Das klingt erstmal wenig spannend, vor allem dann nicht, wenn man schon so viel Geld hat, dass 30 Euro pro Tag keinen fühlbaren Unterschied mehr machen.

Und genau das war mein Problem. Für mich sind 30 Euro pro Tag nur eine Fliege. Und wegen einer Fliege arbeite ich nicht drei Stunden lang. Darum habe ich diese Idee auch zwei Jahre lang vor mir her geschoben. Sie stand dauernd auf meiner To-Do-Liste, und jedes Mal, wenn ich an sie dachte, fühlte ich mich schlecht. Ich konnte nämlich weder beschließen, sie endlich umzusetzen, noch konnte beschließen es nicht zu tun.

Doch jetzt der Reihe nach, um was es überhaupt geht.

Ich besitze Immobilien. Und ich kaufe immer wieder mal Wohnungen oder Häuser. Und über meine (guten) Erfahrungen darüber habe ich einige Artikel auf meinem privaten Blog bodenseepeter.de geschrieben. Hier ist der Link zu meinem wichtigsten Artikel zu Rendite-Immobilien.

Kurz gesagt habe ich im besten Fall eine kleine Wohnung für 50.000 Euro gekauft, die ich zu 400 Euro pro Monat an einen Studenten vermiete. Den Kaufpreis habe ich mir von der Bank geliehen, und die Konditionen werden sich 15 Jahre lang nicht ändern. Für Zinsen bezahle ich pro Monat 150 Euro.  Mit den verbleibenden 250 Euro tilge ich den Kredit. Und nach 15 Jahren werde ich die gesamte Immobilie zurückbezahlt haben. Ohne eigenes Geld dafür ausgegeben zu haben. Tschakka!

Das ist jetzt verkürzt dargestellt, und die lange Version steht in dem Artikel über Rendite-Immobilien.

Ich habe eine ganze Menge Immobilien, und auf jede Wohnung oder jedes Haus, das ich kaufe, kommen eine Vielzahl von weiteren Immobilien, die ich mir genauer anschaue, und die ich dann doch nicht kaufe.

Diese Selektion kostet mich Zeit, und daher habe ich mir Hilfsmittel gebastelt, die mir helfen solche Entscheidungen schneller zu treffen.

Das wichtigste Hilfsmittel ist meine Excel-Tabelle zur Berechnung der Rendite einer Immobilie. In ihre Erstellung habe ich viel Zeit und Know-How investiert, von mir selbst, von meinem Steuerberater und auch von Freunden, die ebenfalls viel Erfahrung mit Immobilien haben.

Und seit ich diese Artikel auf meinem Blog online habe (also seit zwei Jahren), bekomme ich etwa einmal pro Woche ein Email von einem Leser, der mich fragt, ob er diese Tabelle auch benutzen dürfe.

Bislang habe ich die Tabelle nie verschickt. Denn ich dachte mir schon immer: ich kann sie ja verkaufen.

Schließlich ist da gerade jemand (dieser Leser), der vermutlich kurz davor steht, sich seine erste Wohnung zu kaufen. Also vermutlich zum ersten Mal in seinem Leben eine so teure (und auch lukrative) Entscheidung zu treffen. Also die teuerste Unterschrift seines bisherigen Lebens zu leisten.

Das ist eine Situation, in der man schon ein wenig Angst davor haben kann einen Fehler zu machen.

Und in genau diesem Moment liest dieser Typ also meinen Artikel, in dem ich von meiner Tabelle erzähle, die mir hilft meine Entscheidungen richtig zu treffen.

Will sagen: da hat jemand gerade ein Bedürfnis, und ich habe die Lösung in Form einer Excel-Tabelle.

Meine Idee war also, dass ich zu dieser Tabelle eine kleine Anleitung schreiben würde, wie man sie richtig benutzt, und sie dann zusammen mit der Anleitung am Ende dieses Artikels zum Kauf anbiete.

Weil meine Immobilien-Artikel bei Google ganz gut unter dem Suchbegriff „Rendite-Immobilien“ verlinkt sind, lesen ihn pro Tag etwa 50 Leute von der ersten bis zur letzten Zeile und bleiben dabei etwa 8 Minuten lang auf der Seite. Das ist ein nettes Grundrauschen (das übrigens von Monat zu Monat etwas mehr wird).

Ich dachte mir, wenn nur jeder 50-ste Leser am Ende die Tabelle kauft, dann ist das ein Käufer pro Tag. Oder 365 Käufer im Jahr.

Jedoch war mir völlig unklar, was so eine Tabelle kosten darf.

Einerseits habe ich die Tabelle ja bereits. Durch ihren Verkauf entstehen mir keine neuen Kosten. Sie ist ja nicht wie das Brot vom Bäcker: will er zwei davon verkaufen, muss er doppelt so lange in der Backstube stehen. Bei einem digitalen Produkt, das zum Download bereit steht, ist das anders. Es ist nahezu beliebig skalierbar. Also mit dem gleichen Aufwand, wie ich eines davon verkaufe, kann ich auch 100.000 Stück davon verkaufen.

Andererseits entsteht beim Käufer ein großer Mehrwert. Ich erwische ihn just in dem Moment, wo er ernsthaft überlegt eine der „teuersten“ und auch besten Entscheidungen seines Lebens zu treffen. Nämlich die erste Investition in eine Immobilie mit dem Ziel des passiven Einkommens und der finanziellen Freiheit. Und weil es seine erste solche Immobilie ist, besteht auf seiner Seite noch Unsicherheit ob des großen Geldbetrages, den er steuern wird. Und weil ich ihm dabei wirklich helfen kann, entsteht bei ihm ein Mehrwert von beachtlicher Größe.

Konkret war ich mit der Preisfindung überfordert fand ich die Preisfindung extrem spannend. Soll eine Tabelle also 2 Euro kosten? Das ist so viel wie ein günstiges E-Book. Obwohl sie aber viel „kleiner“ ist? Oder darf sie sogar so teuer sein wie eine Stunde Coaching von einem erfahrenen Immobilien-Investor? Also mehrere Hundert Euro?

Bemisst sich der Verkaufspreis an den Herstellungskosten des Produzenten oder am Mehrwert für den Käufer?

Ich habe mich – das steht ja oben schon – für 39 Euro entschieden. Abzüglich Umsatzsteuer und Transaktionsgebühren bleiben dann 30 Euro für mich.

Und jetzt kommt die Geschichte mit der Fliege und dem Elefanten.

Ich dachte also daran, dass ich zusätzliche 30 Euro pro Tag verdienen könnte. Das allerdings motivierte mich so wenig, dass ich die Idee zwei Jahre lang auf der Seite liegen ließ.

Doch nach einem Vortrag über Unternehmensgründung, den ich an einer Uni hielt, überlegte ich mir auf der Heimfahrt, was ich eigentlich zu einem Studenten sagen würde, der an meiner Stelle stehen würde.

Und ich hätte ihm gesagt, dass er statt einer Fliege einen Elefanten darin sehen solle.

Diese Tabelle online zum Verkauf zu stellen, das ist nichts anderes als eine Investition mit anschließender Rendite. Ich investiere drei weitere Stunden, und die Rendite beträgt pro Tag 30 Euro.

Das mit dem Elefanten erkläre ich an drei anderen Investitionen:

Die erste Investition ist eine Firma. Wenn du eine Firma gegründet hast und später mal verkaufst, denn bekommst du vom Käufer dafür Geld. Meistens eine ganze Menge. Und der Betrag bemisst sich vor allem an drei Faktoren:

  1. Wie viel Gewinn machte die Firme in den vergangenen Jahren durchschnittlich?
  2. Wie viel Gewinn wird die Firma in Zukunft machen können?
  3. Gibt es nur einen Kauf-Interessenten oder mehrere?

Das ist freilich grob vereinfacht. Aber selbst die langweiligste Firma wird in der Regel für den 7-fachen Jahresgewinn verkauft. So dass sich der Käufer ausmalen kann, dass er nach 7 Jahren sein Geld wieder zurück hat und nach dem 8-ten Jahr einen echten Cashflow bekommt.

Und wenn 2. und 3. eine Rolle spielen, dann geht der Kaufpreis in noch sehr viel größere Höhen.

Aber den 7-fachen Jahresgewinn bekommt man fast immer. Denn anders ausgedrückt bedeuten 7 Jahre für den Käufer eine Verzinsung von 100/7 Prozent, also etwa 14 Prozent. Das ist viel mehr als wenn der Käufer das Geld auf die Bank trägt und dort nicht mal ein Zehntel dieses Zinses bekommt.

Bedenke, dass dies die rechnerische Verzinsung ist, die der Käufer einer Firma bekommt. Also nicht der Gründer und Verkäufer der Firma. Dieser müsste sein erhaltenes Geld dann besser (!) anlegen, um unterm Strich durch den Verkauf zu profitieren. Darum werden Firmen in der Regel auch nur verkauft, wenn sich ein deutlich höherer Wert erzielen lässt.

Die zweite mögliche Investition sind Aktien. Eine Art den Wert von Aktien zu berechnen ist das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV). Das ist im Prinzip nichts anderes als die Frage wie bei der Firma, nämlich nach wie vielen Jahren man sein investiertes Geld wieder zurück haben wird. Wenn die Aktie einer Firma 50 Euro kostet und die Firma im letzten Geschäftsjahr 4 Euro Gewinn pro Aktie gemacht hat, dann ist das KGV 50/4, also 12,5. Es dauert also 12,5 Jahre, bis das investierte Geld wieder drin ist (immer vorausgesetzt alles läuft geradeaus weiter). Wenn es 12,5 Jahre dauert, dann entspricht das einer Verzinsung von 100/12,5 = 8 Prozent.

Die dritte mögliche Investition ist eine Immobilie. Auch hier lässt sich der Wert der Investition aus derselben Perspektive beurteilen. Wenn ich eine Wohnung für 70.000 Euro kaufe und damit 300 Euro pro Monat einnehme, dann sind das 3.600 Euro im Jahr. Ich brauche also 70.000/3.600 = 19,4 Jahre, bis sich die Investition auszahlt. Und das entspricht einer Verzinsung von 5,1 Prozent.

Ich fasse diese drei Beispiele zusammen:

  • Investition in Firma entspricht Verzinsung von 14%.
    Oder ihren 7-fachen Jahresgewinn.
  • Investition in Aktien entspricht Verzinsung von 8%.
    Oder ihren 12-fachen Jahresgewinn.
  • Investition in Immobilie entspricht Verzinsung von 5%.
    Oder ihren 20-fachen Jahresgewinn.

Firmen, Aktien und Immobilien sind Vermögenswerte. Und jeder dieser Vermögenswerte hat eine Rendite, also das, was am Jahresende übrig bleibt. Und wenn du das ins Verhältnis zum Anschaffungspreis setzt, dann bekommst du die Verzinsung deiner Investition.

Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, was passiert, wenn du nicht investierst, sondern dein Geld auf der Bank liegen lässt.

  • „Investition“ in Bankkonto entspricht Verzinsung von 1%

Und weil das schon jetzt mein längster Blogpost geworden ist, versuche ich endlich die Kurve zu kriegen. Nämlich von der Fliege zum Elefanten und zurück.

Investitionen sind Elefanten

…und…

kleine regelmäßige Einnahmen sind Fliegen.

Ein Elefant wird vom potentiellen Käufer betrachtet. Und eine Fliege wird von dem betrachtet, bei dem sie gerade sitzt.

Die Tabelle ist also eine Fliege. Und ich will sie nun wie einen Elefanten betrachten. Also nicht aus der Perspektive dessen, der sie erstellt und pro Stück 30 Euro bekommt, sondern aus der Sicht eines Investors, der das ganze Geschäftsmodell der Immobilien-Tabelle als Investition betrachtet und als Gesamtes kaufen möchte.

Also nicht aus Sicht dessen, der einzelne Tabellen verkauft. Sondern aus Sicht dessen, der die Webseite kaufen möchte, auf der die Tabellen verkauft werden.

Bei den drei obigen Investitionen haben wir deren Rendite aus Sicht des Käufers betrachtet (also das, was die Investitionen für den Käufer „verdienen“) und dann damit ihren Zins berechnet. So, wie man das bei Elefanten eben macht.

Bekannt waren: Investitionskosten und Rendite.

Berechnet wurde: Verzinsung.

Und bei der Fliege ist es anders herum. Die Tabelle verursacht keine Investitionskosten. Denn sie ist ja schon da und „kostet“ lediglich ein paar Stunden Arbeit, um sie zu zum Verkauf bereit zu stellen.

Ihre Rendite aber, also das, was sie abwirft, ist (als eine Vorhersage) schon bekannt: 30 Euro pro Tag.

Bei Elefanten betrachtet man das nicht pro Tag, sondern pro Jahr. Und weil das Jahr 365 Tage hat, wirft die Tabelle 365*30 = 11.000 Euro ab. Jedes Jahr.

Und je nachdem, mit welcher der drei Investitionen wir es nun vergleichen, ist der Wert der Tabelle (als Elefant betrachtet) den 7-fachen, 12-fachen oder sogar den 20-fachen Jahresgewinn wert.

Wir sprechen hier also plötzlich von

  • Gesehen wie eine Firma: 7 x 11.000 Euro = 77.000 Euro
  • Gesehen wie eine Aktie: 12 x 11.000 Euro = 132.000 Euro
  • Gesehen wie eine Immobilie: 20 x 11.000 Euro = 220.000 Euro

Also nochmal ganz langsam und zum Mitschreiben:

Die Immobilientabelle, wenn sie nur ein Mal pro Tag gekauft wird, ist – wie ein Elefant betrachtet – zwischen 77.000 Euro und 220.000 Euro wert.

Nehmen wir den kleinsten der drei Werte. Warum? Einfach nur so, denn schon er ist groß genug.

Die Tabelle online gestellt und mit einem Verkauf pro Tag zu je 30 Euro entspricht also einem Wert von 77.000 Euro.

Dies ist die Perspektive von Investoren. Sie sehen keine Fliegen, sondern Elefanten.

Und als mir das klar wurde, habe ich mich sofort in Wien ins Café gesetzt – und lächerliche drei Stunden später war die Tabelle online.

Oder in anderen Worten: drei Stunden später hatte ich einen Vermögenswert von 77.000 Euro geschaffen.

Das war der beste Stundenlohn meines ganzen Lebens.

Und nun, eine Woche später, schaue ich in mein Handy und stelle fest:

verkaute tabellen

Ich verkaufe also nicht wie angenommen eine Tabelle pro Tag, sondern zwei. Der Elefant ist sogar noch größer als angenommen. Er wiegt fantastische 150.000 Euro.

PS: Hier noch die technischen Details: der Blog läuft auf WordPress, den Download samt Bezahlung via Kreditkarten und Paypal ermöglicht das Plugin Easy Digital Downloads. Es ist in seiner (von mir verwendeten) Basis-Version gratis. Paypal behält von den 39 Euro Verkaufspreis 1,09 Euro Transaktionsgebühr ein. Die Rechnungen erstelle ich mit Debitoor, ebenfalls in der Gratis-Version. Dazu nutze ich die App (und die Rechnungen lege ich dann in meinem Dropbox-Ordner so ab, wie sie am Jahresende dem Steuerberater übergeben werden – da ist also nix mehr zu tun). Alles zusammen bediene ich also sprichwörtlich mit einer Hand am Handy, egal wo ich gerade bin. Und diese momentan noch einhändig-manuelle Rechnungserstellung werde ich vermutlich bald automatisieren, durch eine Erweiterung des Plugins, die zwar ein paar Euro kostet, mir aber jede weitere Arbeit erspart.

Und noch ein Insider: jedes Mal, wenn ein Verkauf stattfindet, werde ich per Email darüber benachrichtigt. Den Text dazu habe ich natürlich selbst geschrieben. Aber trotzdem (oder gerade deswegen) beginnt jedes dieser Emails mit dem Satz: „Gut gemacht, Peter!!!“

 

24 Kommentare

  1. sehr schön! hast du mal was immobiles in berlin gekauft, peter?

    • Martin, bislang habe ich in Berlin nur mobile Kunst gekauft, von unserer Frau P.
      Meine Immobilien sind da, wo ich mich besser auskenne, als am Bodensee und im Raum Karlsruhe.

    • Hi Sebastian, nein, hatte ich nicht am Schirm. Aber ich ticke auch so, dass ich nicht in möglichen Problem denke, sondern in Chancen. Die Probleme löse ich dann unterwegs. Sonst würde ich nie den ersten Schritt tun.

      • Gute Einstellung. Hätte mich interessiert, ob du eher den Verkauf im Ausland abstellen würdest oder die Anmeldung der Ust. im Ausland auf dich nimmst. Auf jedenfall super Artikel. Danke für die neuen Denkimpulse.

        • Das überlege ich mir, wenn es soweit ist. Auf den ersten Blick „klingt“ es wirklich wie ein Problem. Aber erstens stirbt jedes Mal irgendwo auf der Welt ein kleines süßes Katzenbaby, wenn man nur „Problem“ denkt oder schreibt, und zweitens wird es vermutlich Tausende anderer Shopbetreiber geben mit demselben Problem. Also wird es auch eine Lösung geben.

  2. Ich finde die Berechnung einer Mietrendite/Immobilieninvestionsrendite mittels Anschaffungspreis (NK?) und „Miete“ etwas zu simpel, die Nettorendite könnte genauso gut negativ sein, wenn man Wohngeld (also nicht umlagefähige Kosten) und Reparaturen sowie Mietausfall etc. berücksichtigt.

    • Hi Oliver, da stimme ich dir komplett zu. Darum schreibe ich in diesem Artikel auch, dass es verkürzt dargestellt ist. Auf meinem eigentlichen Artikel über die Rendite-Immobilien und vor allem in der genannten Tabelle ist es dann sehr viel differenzierter dargestellt. Überhaupt ist das einer der Gründe für die Existenz genau dieser Tabelle ;)

  3. Klasse Artikel, sehr kompetent geschrieben und motivierend dazu. Freue mich immer wenn ich sowas lese. Erfolg macht zudem sympathisch – du scheinst es zu sein. Die einzige Überlegung bei der ich dich ggf. bereichern kann, wäre zu überdenken von wo aus, also aus welchem Land du deinen Service in der Zukunft anbietest. Mit einer Offshore Company würdest du nicht nur mehr an der Fliege verdienen, sondern hättest auch schon gleich eine Lösung bezgl. USt.

    • Hallo Karl, da halte ich es ganz einfach: ich lebe in Deutschland, und ich bezahlt hier meine Steuern. Über Alternativen dazu möchte ich gar nicht nachdenken. Das sagt mir mein Bauchgefühl, und dem folge ich.
      LG, Peter

  4. Hi Peter, klasse dargestellt und sehr gute Metapher. Ich glaube Bodo Schäfer hat mal in einem seiner Seminare gesagt: „Menschen unterschätzen, was sie langfristig erreichen können, überschätzen aber gleichzeitig, was kurzfristig machbar ist…Das merke ich mir mit der Fliege und dem Elefanten…auch als Dividendenhamster mit Aktien mit Monatlicher Dividende ;o) – Gruß René

    • Ja genau, der Zinseszins beim Erreichen von Zielen. Um doppelt so viele Klimmzüge zu schaffen, muss man sich nicht gleich heute doppelt so sehr anstrengen, sondern man muss täglich üben und etwas Geduld haben.

  5. Hallo Peter,
    Interessante Sichtweise, cooler Artikel. Allerdings sprichst du das Problem mit der illegalen Vervielfältigung der Excel-Tabelle nicht an. Was, wenn Käufer zu ihren Freunden gehen und einfach per USB-Stick weitergeben oder verschicken, oder sogar selbst irgendwo hochladen?
    Lieben Gruß und weiterhin viel Erfolg!

    • Hallo Kevin, deine Frage finde ich so interessant, dass ich darüber einen eigenen Artikel schreiben werde. Gib mir also ein paar Tage…
      LG, Peter

  6. Mahlzeit!

    Ersteinmal danke für den super Artikel!
    Werde mir gleich erstmal die anderen Texte auf Ihrer Homepage durchlesen.

    Ich habe anscheinend trotzdem noch einen Denkfehler bezüglich des Vermögenswertes von 150.000€.

    Wie Sie den „erschaffen“ haben legen Sie ja logisch dar! Aber was nützt einem das wenn man das Produkt nicht verkauft bekommt als Gesamtpaket?
    Dann bleiben einem doch immer „nur“ noch die 30 bzw 60€ am Tag (Und im Jahr sprich 11.000 bzw 22.000€)?

    Grüße, Lukas !

    • Hallo Lukas,
      wenn du eine Immobilie für 150.000 Euro kaufst und damit „nur“ 60 Euro am Tag verdienst… wie groß ist dann dein Vermögen?
      LG, Peter

  7. Hallo,

    das ist ein spitze Artikel! Ich habe mir auch schon etwas – ok kleineres – aufgebaut. Mir geht es einfach mal darum, etwas zu vermarkten und auszuprobieren. Ich bin gren für Tipps dankbar: http://www.bildreihen-des-sports.de
    Ich habe mir Debitoor angeschaut und habe überlegt wie man diesen Dienst (automatisiert) mit EDD verknüpft? Wie haben Sie dies denn gelöst? Haben Sie mir hier einen Tipp?!

    Viele Grüße
    Harald Hentschel

    • Hallo Harald, was ist EDD? Und bist du sicher, dass Gratis-Varianten auf deiner Seite hinter dem Warenkorb liegen müssen? Mir zB war der Prozess so zu mühsam. Andernfalls hätte ich es evtl gleich an interessierte Sportlehrer weitergeleitet…
      LG, Peter
      (Wir haben also beide in KN Mathe studiert…)

      • Hallo Peter,

        EDD ist Easy digital downloads – super AddOn für WordPress. Genial.

        Mh… überlege ich mir… mir gings eher darum, dass man sieht, wie das geht… mh… Vielleicht änder ich das und melde mich nochmal…

        (Japp haben wir… und ich verfolge deinen Blog schon eine gute Weile, weil ich solche Dinge – Unternehmer, „passives Einkommen“ usw. sehr interessant finde… Wäre auch am WE wahrscheinlich in KN. Hättst du sonst ggf. Lust auf einen Kaffee oder so?)

        Liebe Grüße,
        Harald

  8. Hallo Peter,

    das ist wirklich ein toller Artikel.

    Ich arbeite in der Online-Kommunikation bei Debitoor und habe mich sehr über Deinen Tweet gefreut, in dem Du die Debitoor mobile App empfiehlst.

    Danke dafür.

    Es hat doch einen gewissen Charme in einem Wiener Café zu sitzen und mit einer Hand Rechnungen zu schreiben – praktisch, da ist die andere Hand frei für Kaffee und Kuchen.

    Übrigens kannst du mit der Deitoor mobile App auch Angebote schreiben.

    Freue mich auf weitere spannende Geschichten von Dir.

    Viele Grüße

    Susanne
    Debitoor Team

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Webmentions

  • 150’000 Euro in 3 Stunden. Wie geht das denn? | 3. November 2014

    […] Artikel: 150’000 Euro in 3 Stunden […]